Rynek nieruchomości się ożywił, a ceny mieszkań poszybowały w górę. Najdrożej jest w Lublinie

- Ceny mieszkań na rynku wtórnym w Lublinie są uzależnione od wielu czynników. Chodzi np. o ich lokalizację, ich wiek itd. – mówi Marcin Stępniak członek zarządu Biura Nieruchomości „Kwadrat” w Lublinie. - Z naszych danych wynika, że np., na lubelskich Bronowicach na rynku wtórnym trzeba za każdy mkw. zapłacić średnio 9 tys. 188 zł. Na Czubach będzie to 8 tys. 862 zł, ale jest to, jak sądzę, sytuacja chwilowa. Bo Czuby mają zwykle wyższą średnią niż Bronowice. A np. na Węglinie będzie to już nawet ok. 10,7 tys. za każdy mkw.

Z danych zgromadzonych przez serwis rankomat.pl wynika, że w województwie lubelskim ceny mieszkań na rynku wtórnym wzrosły średnio ok. 2,77 proc. Dotyczą one czwartego kwartału 2022 r. i były zestawione z analogicznym kwartałem rok wcześniej. Podobnie wygląda to samym w Lublinie. Obecnie - według tego portalu - średnia cena „ofertowa” za 1 mkw. w tym mieście wynosiła 8 tys. 609 zł (w dzielnicach, które są uznawane za mniej atrakcyjne oraz np. w blokach z wielkiej płyty będzie to jednak znacznie niższa kwota).

Nie należy ona wcale do najwyższych w kraju. W Warszawie za 1 mkw. mieszkania trzeba obecnie średnio zapłacić 13 tys. 223 zł, w Gdańsku – 11 tys. 786 zł, we Wrocławiu – 10 tys. 611 zł, a np. w Rzeszowie – 8 tys. 940 zł. Taniej jest np. w Katowicach (7 tys. 168 zł za 1 mkw) czy Białymstoku (8 tys. 341 za 1 mkw). Dla przeciętnego obywatela to ogromna kwota, często poza jego zasięgiem. Na razie nie wygląda jednak na to, że będzie taniej.

Marcin Stępniak ocenia, że ceny najbardziej atrakcyjnych mieszkań w Lublinie wzrosły ostatnio w niektórych przypadkach nawet o 10 proc. Powodem jest ogólna sytuacja na rynku mieszkaniowym. Chodzi m.in. o wzrost cen materiałów budowlanych czy inflację. Także popyt jest coraz większy.

- Oczywiście niektórzy jeszcze czekają np. na bezpieczniejsze kredyty i nadal wstrzymują się z kupnem – ocenia Marcin Stępniak. - Jednak ogólnie sprzedaż mieszkań na rynku wtórnym ruszyła. Także dlatego, że banki poluzowały nieco wymagania i zwiększyły tzw. zdolności kredytowe. Ludzie zresztą muszą przecież gdzieś mieszkać.

Potwierdza to wszystko Karol Morawski, współwłaściciel biura „Arena Nieruchomości” w Lublinie. - Do końca kwietnia na rynku nieruchomości można było mówić o stagnacji. O maja jednak rynek ponownie zaczął się rozkręcać. Jest to widoczne – mówi.

Co ciekawe na rynku pierwotnym (nabywca jest pierwszym właścicielem) ceny wyglądają obecnie podobnie jak na rynku wtórnym. A czasami są nawet niższe! Za 1 mkw w dobrych lokalizacjach trzeba w Lublinie zapłacić zwykle od 8,6 tys. do 10 tys. zł (apartamenty są jednak zwykle znacznie droższe: ich ceny mogą szybować naprawdę wysoko). Skąd taka sytuacja?

- Rynek pierwotny jest mocno powiązany z rynkiem wtórnym. Gdy ceny na tym pierwszym są wyższe, automatycznie można to odczuć także na tym drugim – tłumaczy Karol Morawski. - Czasami zdarza się tak, że klienci kupują mieszkania np. od deweloperów, wykańczają je i sprzedają drożej. Nabywców, którzy są zainteresowani tego typu ofertą nie brakuje. Dlatego ceny na obu rynkach są obecnie porównywalne.

Zmieniło się jednak ostatnio także coś innego. - Warto zauważyć, że negocjacje pomiędzy sprzedawcą i nabywcą wyglądają obecnie trochę inaczej niż jakiś czas temu – mówi Karol Morawski. O co chodzi? Przykładowo, gdy ktoś chce nabyć mieszkanie za kwotę 410 tys. zł, może wynegocjować przeważnie tę kwotę do 400 tys. zł. Na większe upusty nie można obecnie liczyć. Oczywiście dzieje się tak tylko wtedy gdy cena takiego, oferowanego mieszkania jest rynkowa, a nie np. zawyżona.

Karol Morawski ocenia, że wynegocjować można obecnie zwykle ok. 2,5 proc. wartości mieszkania. Nabywcy nie zawsze są z tego zadowoleni. - Niektórzy nadal uważają, że mogą „utargować” dziesięć procent, a nawet więcej. To także jest jedna ze zmian – mówi Karol Morawski.

Jeśli chodzi o wynajem mieszkań w Lubinie sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Ceny poszybowały w górę gdy Rosjanie zaatakowali Ukrainę (inwazja rozpoczęła się w lutym 2022 roku). Do miasta przybyło wówczas wielu uchodźców, którzy wynajmowali lokale.

- O tamtego czasu ceny najmu właściwie stanęły w miejscu. Ich wybór w Lublinie jest duży – mówi Marcin Stępniak. - Za starsze mieszkanie dwupokojowe zapłacimy np. średnio w Lublinie 2 tys. zł z czynszem. Natomiast za nowe mieszkanie o podobnej wielkości zapłacimy 2 tys. za najem, ale dodatkowo musimy także pokryć koszt czynszu.

Jak to wygląda w regionie? W województwie lubelskim za 1 mkw mieszkania na rynku wtórnym trzeba zapłacić średnio 7 tys. 267 zł. Według portalu rankomat.pl najtaniej jest obecnie – wśród większych miast - w Hrubieszowie. Za 1 mkw. zapłacimy w tym mieście 4 tys. 462 zł. Jak to wygląda w innych miastach?

- Na rynku wtórnym wszystko zależy od tego jaki jest stan budynku oraz jego lokalizacja. Najbardziej poszukiwane są w Zamościu mieszkania małe tzw. kawalerki o wielkości ok. 30 mkw. W takich przypadkach, jeśli standard wykończenia jest wysoki, ceny mogą w naszym mieście sięgać nawet 7,5 tys. za 1 mkw. - mówi Jerzy Wiater, pracownik Biura Nieruchomości Domena w Zamościu. - Większe mieszkania, starsze w tzw, gorszych lokalizacjach (czyli np. na obrzeżach miasta) są tańsze. Za każdy metr trzeba tam zapłacić najczęściej od 4,8 do 5 tys. zł.

Na rynku pierwotnym mieszkania w Zamościu są droższe. Ta sytuacja wygląda zatem inaczej niż w Lublinie. - Rzadko się zdarza, żeby kosztowały one mniej niż 6,5 tys. zł za metr. To jest już w Zamościu naprawdę dolna granica – tłumaczy Jerzy Wiater. - Należy jednak pamiętać, że takie mieszkania od dewelopera nie są jednak najczęściej wykończone.

Jak poinformowała nas Joanna Ronowiecka z Biura Nieruchomości Freedom, w Chełmie średnio za 1 mkw mieszkania na rynku wtórnym trzeba zapłacić w tym mieście 6,2 tys. zł. Ciekawa jest jednak zasada, którą zaobserwowaliśmy także w innych miastach woj. lubelskiego. W budynkach w których nie ma wind (a w Chełmie jest tak w przeważającej większości) coraz większym powodzeniem cieszą się mieszkania znajdujące się na parterze.

Powód jest prosty. Nasze społeczeństwo się starzeje i to w zastraszającym tempie (można to zaobserwować m.in. w raportach o stanie miast za 2022 r., które są publikowane przez samorządy). Osoby starsze nie mogą - lub nie chcą - wspinać się po schodach na trzecie czy czwarte piętro, zatem decydują się na zakup mieszkania – jak usłyszeliśmy od jednego z emerytów „w zasięgu swoich możliwości”.

To nowość, bo jeszcze niedawno mieszkania na parterze kupowano raczej niezbyt chętnie. Chodziło o względy bezpieczeństwa (jak tłumaczono, włamywacze mają do takich mieszkań łatwiejszy dostęp) oraz m.in. ciepło w mieszkaniach (niektórzy uważają, że na parterach „ciągnie chłodem” od piwnic). Poza tym zasady są podobne jak w innych miastach.

Największą popularnością na rynku wtórnym w Chełmie cieszą się tzw. kawalerki. Za każdy metr tych w najlepszej lokalizacji, czyli m.in. na niższych kondygnacjach i w dobrym stanie - trzeba w Chełmie zapłacić nawet 10 tys. zł. W przypadku lokali o wielkości 50 mkw zapłacimy natomiast ok. 6 tys zł za 1 mkw. Bywają jednak mieszkania w których cena wynosi tylko 3,2 tys. zł za 1 mkw (chodzi zwykle o wyższe kondygnacje np. w blokach z wielkiej płyty).

- Na rynku pierwotnym w Chełmie za 1 mkw. zapłacimy średnio 10 tys. zł (z naszych informacji wynika, że np. rok temu było to o ok. 20 proc. mniej – przyp. red.). Jednak w Chełmie deweloperki jest obecnie jak na lekarstwo – podkreśla Joanna Ronowiecka. - Budowany jest obecnie jeden nowy blok. Odnawiane są także przez dewelopera dwie kamienice. Coś jednak zaczęło się dziać. Bo ogólnie obserwujemy ostatnio znaczne ożywienie. Jeszcze rok temu mieliśmy np. 137 dostępnych ofert sprzedaży na rynku wtórnym od osób prywatnych. Obecnie jest ich już 170.

Powodów takiej sytuacji jest wiele. - Rynek nieruchomości stał się obecnie stabilniejszy niż jeszcze np. rok temu. Jednak tak się dzieje dopiero od kilku tygodni. Dlaczego? Za naszą wschodnią granicą toczy się przecież wojna. Ludzie dotychczas obawiali się jej, żyli w niepewności. W takiej sytuacji nie myśli się o sprzedawaniu lub kupowaniu nieruchomości. Swoje zrobiła także m.in. inflacja – ocenia Andrzej Welik, właściciel biura Welik Nieruchomości w Białej Podlaskiej. - Teraz z tą sytuacją chyba się oswoiliśmy i widać tego efekty. Ludzie nabrali optymizmu, co zawsze ma znaczenie.

Andrzej Welik zauważa, że rynek nieruchomości jest bardziej stabilny w mniejszych miastach niż np. w Lublinie czy Warszawie. Mniej jest tam po prostu inwestorów oraz osób, które kupują mieszkania na wynajem (rynek najmu w mniejszych miastach jest zwykle niewielki). Natomiast „zwykli ludzie”, którzy muszą kupić wymarzone „M” robią to przeważnie bez względu na panującą koniunkturę. Bo po prostu zmusza ich do tego sytuacja życiowa.

- Ogólnie w mniejszych miejscowościach ceny mieszkań są znacznie niższe niż w dużych miastach, bo znacznie skromniejszy jest w nich rynek pracy oraz są m.in. zarobki mieszkańców – tłumaczy Andrzej Welik. - Czasami coś się jednak zmienia. W Białej Podlaskiej intensywnie rozbudowuje się obecnie np. jednostka wojskowa. Wiadomo, że w związku z tym potrzebne będą także dla wojskowych mieszkania. Ma to już przełożenie na ceny naszych mieszkań i ich popyt.

To nie jest jednak tak, że wszyscy: kupujący lub sprzedający wiedzą co robić w takiej zmieniającej się z różnych względów „rzeczywistości” na rynku nieruchomości. - Przychodzą do nas ludzie, którzy zastanawiają się czy warto teraz kupić lub sprzedać mieszkanie. Radzą się, jeszcze zastanawiają - mówi Andrzej Welik.

Ceny nieruchomości także w Białej Podlaskiej są obecnie wysokie (i nic raczej nie wskazuje na to, że to się zmieni). Na rynku wtórnym za 1 mkw. w tym mieście trzeba zwykle zapłacić od 5,7 do 6,5 tys. zł. Zdarzają się jednak „okazyjne” mieszkania, gdzie za 1 mkw. zapłacimy 3,8 tys. zł. Za mieszkania na rynku pierwotnym zapłacimy w tym mieście więcej, ale w w Białej Podlaskiej także nie ma ich wiele.

Ogólnie, także w mniejszych miastach ceny mieszkań nadal rosną. To także tendencja o której usłyszeliśmy od pracowników biur nieruchomości w woj. lubelskim.